RVBurke

Estos días se ha estado comentando en uno de los foros de soloarquitectura.com, al hilo de la tan traída crisis inmobiliaria, la capacidad del mercado para regular el precio de la vivienda y los efectos de la regulación de dicho mercado.

[…]La vivienda forma parte del primer grupo por decisión administrativa. Consecuencia: precios altos. Si se pudiera edificar en todas partes, los precios bajarían, como el de los PCs.

El anterior razonamiento me ha animado a reflejar en este post algunas ideas sobre el asunto.

Creo que mercado regulado no equivale a mercado ineficiente, necesariamente. Para que funcione eficientemente el mercado es necesaria ‘información perfecta’ (es fácil conocer el resto de precios del mercado a un coste razonable) y que los bienes sean perfectamente sustituibles (el producto A y B son sensiblemente equivalentes y mínimamente comparables).

En mi opinión, estas condiciones no se dan en absoluto en el mercado de la vivienda.

Algunas razones para ello son:

• el mercado de la vivienda no existe como tal desligado del mercado del suelo.
• la información en dicho mercado no es fácil de obtener, es poco fiable, difícilmente comparable y a un coste apreciable. El hecho es que, aún con la realización de tasaciones ‘profesionales’, el mercado acaba acumulando ineficiencias hasta generar ‘burbujas especulativas’ debidas a la dificultad de estimar a que precio convergerá el mercado. No son más que valoraciones realmente groseras.
• el suelo es en cierto modo un bien único. Creo equivocado pensar que los costes oportunidad en la compra de una vivienda en el centro de la ciudad o en el extrarradio; al lado de una boca de metro o en el barrio chino; en una finca con vecinos problemáticos o sin rehabilitar o en una nueva, repercute de forma equiparable entre los potenciales compradores, que ello se refleja en el precio y que ello permita constituir un mercado con muchos compradores y vendedores. La elección del lugar supone unos costes de uso (de trabajo, personales, sociales, etc) muy diferentes para cada comprador, que hace que muchos de ellos se sitúen simplemente fuera del mercado efectivo.

Todo esto conduce al incumplimiento de las condiciones teóricas que posibilitan el funcionamiento de un mercado capaz de realizar una asignación eficiente de recursos (y precios).

No es casualidad que en ninguna economía de mercado exista un mercado eficiente de vivienda a precios bajos. El único suministro de vivienda económica es el que surge del mercado regulado (con control de la oferta de suelo).

Por un lado, la mejora de la transmisión de la información, la homogeneización del producto y potenciación de productos sustitutivos como la vivienda en alquiler (a través de de agencias públicas de alquiler) o la oferta de suelo público para la construcción de viviendas a precios que no exploten la condición del suelo sino el valor de construcción, son algunas de las medidas que pueden mejorar o permitir un funcionamiento de mercado, aunque su efecto no es inmediato y depende mucho de la fracción del mismo al que llegue.

Por otro lado, el mercado puede producir una distribución eficiente de los recursos, pero esto no necesariamente representa un óptimo social.

(foto ‘Marcos 57’ con licencia CC-BY de ElNico)